Mäklarval handlar ofta om arvode och personkemi. Men det som skiljer en försäljning från en annan är sällan procentsatsen: det är hur bostaden presenteras och marknadsförs. Det bestäms i praktiken innan annonsen publiceras, och villkoren sätts när du skriver på förmedlingsuppdraget. Här är tio frågor som ger dig svaren innan det är för sent att påverka dem.
1. Vem fotograferar, och vad ingår i fotograferingen?
Fråga om fotografen är professionell bostadsfotograf, hur många bilder som tas, om både dag- och kvällsbilder ingår och vad som händer om bilderna inte blir bra. Bilderna är det första och ofta enda spekulanten ser i appen, så det här är fel ställe att spara på. Hur det valet går till i flödet har vi beskrivit i Tre sekunder i appen: så väljer spekulanter bort din bostad.
2. Hur väljs första bilden, och vem bestämmer bildordningen?
Första bilden avgör om spekulanten öppnar annonsen över huvud taget. Fråga hur mäklaren resonerar: leder man med bostadens starkaste kort eller med en standardvinkel av fasaden? Be att få vara med och godkänna bildordningen innan publicering.
3. Vad händer med tomma eller daterade rum?
Tomma rum ser mindre ut på bild och ger inget att fästa blicken på. Fråga om styling ingår, vad den kostar om den inte gör det, och om mäklaren arbetar med fysisk styling, virtuell staging eller båda. Fråga också hur virtuell staging i så fall görs: seriösa lösningar lägger enbart till möbler och inredning digitalt, märker bilderna och visar originalet bredvid.
4. Vem skriver annonstexten, och hur?
Skrivs texten av mäklaren själv, av en assistent eller genereras den ur objektsdata? Be att få se texter från tidigare försäljningar. En text som kunde stå i vilken annons som helst gör inget jobb för just din bostad. Vad en bra text innehåller: Så skriver du en annonstext som säljer bostaden.
5. Ingår rörligt material eller 3D-visning?
Video, bildspel och interaktiva 3D-visningar låter spekulanter gå igenom bostaden innan de bokar visning. Fråga vad som ingår, vad som kostar extra och hur materialet faktiskt används i annonsen och i sociala kanaler, inte bara om det finns.
6. Var marknadsförs bostaden utöver portalerna?
Portalannonsen är grunden, men fråga vad mer som ingår: sociala kanaler, mäklarens spekulantregister, lokal exponering. Be om konkreta exempel på hur ett tidigare objekt marknadsfördes, inte en allmän beskrivning av vad som är möjligt.
7. Hur mäter ni intresset, och får jag se siffrorna?
Klick på annonsen, sparade bevakningar, visningsanmälningar. Fråga vilken data mäklaren följer, hur ofta du får rapport och vad som räknas som svagt respektive starkt intresse. Utan mätning går det inte att veta om en trög start beror på priset eller på presentationen.
8. Vad är planen om bostaden blir liggande?
Den viktigaste frågan i hela listan. Be mäklaren beskriva ordningen: vad görs först om intresset uteblir? Rätt svar innehåller en ompresentation, nya bilder, ny text och en omstart av annonsen, innan samtalet om prissänkning börjar. Varför ordningen spelar roll för slutpriset: Fler på visningen, bättre budgivning.
9. Vad kostar tilläggen, och vad ingår i arvodet?
Foto, styling, extra annonsering och förlängd annonstid kan ingå eller faktureras separat. Be om en skriftlig lista över vad som ingår i arvodet och vad varje tillägg kostar, så att du kan jämföra mäklare på totalkostnad i stället för procentsats.
10. Får jag se två av era senaste annonser?
Inte de bästa genom tiderna, utan de senaste. Det visar den faktiska nivån på foto, text och presentation som ditt objekt kan förvänta sig. Titta på annonserna som en spekulant: hade du klickat?
Så använder du listan
Ställ frågorna till varje mäklare du överväger och jämför svaren skriftligt. En bra mäklare uppskattar frågorna: de visar att du förstår att presentationen är säljarens största hävstång. Svävande svar på fråga 3, 8 och 9 är de tydligaste varningsflaggorna.
Du behöver inte heller lämna hela presentationen till mäklaren. Bilder, virtuell staging och annonstext kan du ta fram själv och ta med in i samtalen. Hos Stagenza kostar ett komplett kit 1 995 kr per objekt och innehåller virtuellt stagade bilder, interaktiv 3D-visning, before/after för varje rum, ny annonstext, köparpaket och en compliance-guide, levererat normalt inom timmar. Det ger dig ett konkret underlag för mäklarsamtalen, och en tydlig ribba för vad du förväntar dig. Beställ ett kit här.